시가 20억원(공시가격 약 14억원) 아파트 한 채를 혼자 가진 사람은 올해(2026년) 종부세를 약 46만원 낸다. 정부가 국회에 낸 개편안대로라면 2027년부터는 직접 살면 종부세가 0원이 되고, 살지 않고 보유만 하면 약 54만원으로 오히려 늘어난다. 재산세 약 315만원은 별도로 그대로다. 아래 표에 내 상황을 대입해볼 수 있다.
| 구분 (1세대 1주택 단독명의) | 종부세 | 재산세 | 보유세 합계 |
| 2026년 (현행) | 약 46만원 | 약 315만원 | 약 361만원 |
| 2027년 직접 거주 (정부안) | 0원 | 약 315만원 | 약 315만원 |
| 2027년 비거주 (정부안) | 약 54만원 | 약 315만원 | 약 369만원 |
※ 공시가격 14억원, 고령자·장기보유 세액공제 미반영, 종부세는 농어촌특별세 포함. 재산세는 지방교육세·도시지역분 포함. 2027년은 2026.9.1. 국무회의 확정 정부안 기준이며 국회 심의 중. 2026년 10월 작성
’20억 아파트’는 이번 종부세 개편의 기준선이다. 정부는 거주하는 1주택의 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올리면서 “시가 약 20억원(공시가격 14억원)까지는 종부세를 내지 않게 된다”고 설명했다. 시세가 20억원 안팎이면서 실제로 사는 집이라면 내년부터 종부세 고지서를 받지 않을 가능성이 크다는 뜻이다.
20억 아파트 종부세, 2026년엔 얼마
올해 종부세는 공시가격에서 1세대 1주택 공제 12억원을 뺀 2억원에 공정시장가액비율 60%를 곱한 1억2천만원이 과세표준이다. 여기에 세율 0.5%를 적용하면 60만원, 이미 낸 재산세 중 겹치는 부분(약 21만6천원)을 빼면 38만4천원이 남는다. 농어촌특별세 20%를 더하면 약 46만원이다.
- 세액공제를 받으면 더 줄어든다: 만 60세 이상이면 20~40%, 5년 이상 보유했으면 20~50%를 빼준다(합산 최대 80%). 예를 들어 만 65세에 10년 보유했다면 70%가 빠져 약 14만원만 낸다.
- 고지·납부: 11월 말 고지서가 나오고 12월 1일~15일에 낸다. 홈택스에서 고지 내역을 미리 확인할 수 있다.
2027년부터 바뀌는 종부세, 9월 확정 정부안 기준
정부는 8월 3일 세제개편안을 발표한 뒤 9월 1일 국무회의에서 일부를 고쳐 국회에 냈다. 8월 발표 때 나왔던 ‘비거주 1주택 공제 9억원으로 축소’는 철회됐다. 그래서 20억 아파트 비거주자의 증가 폭은 8월 기사들에서 본 것보다 훨씬 작다.
| 항목 | 현행 (2026년) | 정부안 (2027년~) |
| 1주택 기본공제 (거주) | 12억원 | 14억원 |
| 1주택 기본공제 (비거주) | 12억원 | 12억원 유지 (8월안 9억원 철회) |
| 부부 공동명의 공제 | 각 9억원 | 거주 각 9억원, 비거주 각 6억원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% |
| 세율 (과세표준 6~12억 구간) | 1.0% | 1.3% |
| 1주택 세액공제 | 고령자·장기보유, 최대 80% | 보유 → 거주 기간 기준으로 전환, 한도 800만원 신설 |
| 세부담 상한 | 150% | 150% 유지 (8월안 200% 철회) |
※ 출처: 재정경제부 2026년 세제개편안(2026.8.3.), 9.1. 국무회의 확정 정부안. 국회 통과 전이라 바뀔 수 있다
20억 아파트에 직접 사는 사람은 공제가 14억원이 되면서 과세표준이 0원이 된다. 반대로 세를 주고 다른 곳에 사는 비거주자는 공제는 12억원 그대로인데 공정시장가액비율이 70%로 올라 과세표준이 1억4천만원으로 커진다. 그 결과 종부세가 46만원에서 약 54만원으로 8만원쯤 늘어난다. 같은 집이라도 ‘사느냐, 안 사느냐’로 54만원 차이가 나는 셈이다.
부부 공동명의 20억 아파트는
공시가격 14억원을 부부가 반씩 가지면 1인당 7억원이다. 지금은 1인당 9억원까지 공제되므로 둘 다 종부세가 없다. 정부안에서도 거주하면 1인당 9억원 공제가 유지돼 0원이다. 비거주라면 1인당 공제가 6억원으로 줄어 부부 합산 약 54만원을 내게 된다. 단독명의 비거주와 같은 수준이다.
내 집 공시가격으로 직접 계산하는 법
- 1단계: 부동산공시가격알리미에서 2026년 공동주택 공시가격을 확인한다. 시세의 약 70% 수준이라 시가 20억원이면 보통 14억원 안팎이다.
- 2단계: 과세표준 = (공시가격 − 공제금액) × 공정시장가액비율(2026년 60%, 2027년 정부안 70%).
- 3단계: 과세표준 3억원 이하는 0.5%, 3억~6억원은 0.7%를 곱한다.
- 4단계: 재산세 중복분(과세표준 × 45% × 0.4%)을 빼고, 농어촌특별세 20%를 더한다. 세액공제 대상이면 그만큼 뺀다.
정확한 금액은 홈택스의 종합부동산세 간이세액계산(세금 모의계산)으로 확인할 수 있다. 공시가격이 14억원을 조금 넘는 집이라면 내년 거주 여부에 따라 종부세가 아예 사라질 수도 있으니, 전입 시기를 미리 따져볼 만하다.
집이 두 채 이상이거나 부부 공동명의로 다주택을 보유하고 있다면 공제 계산이 완전히 달라진다. 공동명의 다주택자가 자주 착각하는 부분을 정리한 글도 함께 보자.
❓ 자주 묻는 질문
Q. 20억 아파트면 무조건 종부세를 내나요?
시가가 아니라 공시가격이 기준이다. 1세대 1주택 단독명의라면 올해는 공시가격 12억원, 정부안대로면 2027년부터 거주 시 14억원을 넘어야 종부세가 나온다. 시가 20억원이라도 공시가격이 12억원 이하라면 올해도 0원이다.
Q. 2027년 종부세 개편은 확정된 건가요?
아직 아니다. 2026년 9월 1일 국무회의에서 정부안이 확정돼 국회에 제출됐고, 정기국회 심의를 거쳐 보통 12월에 최종 결정된다. 국회에서 공제액이나 비율이 바뀔 수 있다.
Q. 비거주 1주택 공제가 9억원으로 줄어든다던데요?
8월 3일 발표안 내용이고, 9월 1일 확정 정부안에서 철회됐다. 비거주 1주택 공제는 현행 12억원이 유지된다. 부부 공동명의 비거주만 1인당 6억원으로 줄어든다.
Q. 올해 종부세는 언제 나오나요?
11월 말 고지서가 발송되고 12월 1일부터 15일까지 낸다. 납부세액이 250만원을 넘으면 일부를 6개월 안에 나눠 낼 수 있다.
Q. 실거주 여부는 언제 기준으로 보나요?
종부세는 매년 6월 1일 보유 상태로 과세한다. 거주 판단 기준과 거주 기간 계산 방식은 정부안이 국회를 통과한 뒤 시행령에서 구체적으로 정해진다.
※ 이 글은 재정경제부 2026년 세제개편안(8.3. 발표, 9.1. 국무회의 확정 정부안)과 현행 종합부동산세법 기준으로 2026년 10월에 작성했다. 세액은 공시가격 14억원·1세대 1주택을 가정한 단순 계산으로 세액공제·세부담 상한은 반영하지 않았다. 실제 세액은 국세청 고지서와 홈택스 모의계산으로 확인하길 권한다.
