시가 30억원(공시가격 약 21억원) 아파트 한 채를 혼자 가진 사람은 올해(2026년) 종부세를 약 265만원 낸다. 정부안대로라면 2027년에는 직접 살면 약 234만원으로 31만원 줄고, 살지 않으면 약 343만원으로 78만원 늘어난다. 같은 집을 부부 공동명의로 가졌다면 올해 종부세는 약 69만원으로, 단독명의의 4분의 1 수준이다.
| 구분 (1세대 1주택) | 2026년 (현행) | 2027년 (정부안) | 변화 |
| 단독명의 · 직접 거주 | 약 265만원 | 약 234만원 | -31만원 |
| 단독명의 · 비거주 | 약 265만원 | 약 343만원 | +78만원 |
| 부부 공동명의 · 직접 거주 | 약 69만원 | 약 81만원 | +12만원 |
| 부부 공동명의 · 비거주 | 약 69만원 | 약 249만원 | +180만원 |
※ 공시가격 21억원, 종부세(농어촌특별세 포함)만 표시. 고령자·보유(거주) 세액공제와 세부담 상한 미반영. 재산세 약 510만원은 별도. 2027년은 2026.9.1. 확정 정부안 기준이며 국회 심의 중. 2026년 10월 작성
30억원대 아파트는 이번 개편에서 ‘거주하면 완화, 보유만 하면 강화’가 가장 뚜렷하게 갈리는 구간이다. 정부도 시가 30억원(공시가격 21억원)까지는 보유세 부담이 완화되는 구간이라고 설명했다. 특히 부부 공동명의 비거주는 공제가 1인당 9억원에서 6억원으로 줄어 증가 폭이 가장 크다.
30억 아파트 종부세 2026년 계산
| 단계 (단독명의) | 2026년 현행 | 2027년 거주 (정부안) |
| 공시가격 − 공제 | 21억 − 12억 = 9억원 | 21억 − 14억 = 7억원 |
| × 공정시장가액비율 | 60% → 과세표준 5억4천만원 | 70% → 과세표준 4억9천만원 |
| 산출세액 (3억까지 0.5%, 초과분 0.7%) | 318만원 | 283만원 |
| − 재산세 중복분 | 97만2천원 | 88만2천원 |
| + 농어촌특별세 20% | 44만1,600원 | 38만9,600원 |
| 종부세 합계 | 264만9,600원 | 233만7,600원 |
※ 세무사 운영 보유세 계산기(propertytax.co.kr)로 교차 확인한 결과와 일치. 세액공제 적용 전 금액
여기에 세액공제가 붙으면 크게 줄어든다. 현행은 만 60세 이상 20~40%, 5년 이상 보유 20~50%를 합쳐 최대 80%까지 빼준다. 만 65세에 10년 보유했다면 70%가 빠져 올해 종부세는 약 79만원이다. 2027년부터는 이 공제가 ‘보유 기간’이 아니라 ‘거주 기간’ 기준으로 바뀌고 연 800만원(2028년부터 600만원) 한도가 생긴다. 세를 주고 오래 보유만 한 고령자는 공제가 줄 수 있다는 뜻이다.
2027년 30억 아파트, 거주와 비거주가 갈리는 이유
- 거주: 공제가 12억원에서 14억원으로 늘어난다. 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르지만 공제 확대 효과가 더 커서 31만원 줄어든다.
- 비거주: 공제는 12억원 그대로인데 비율만 70%로 오른다. 과세표준이 6억3천만원으로 커지며 6억원 초과분에는 오른 세율 1.3%가 붙는다. 그래서 약 343만원이 된다.
- 세부담 상한: 8월 발표 때 200%로 올리려던 상한은 150% 유지로 되돌아갔다. 30억 아파트 비거주의 증가 폭은 상한에 걸리지 않는 수준이다.
공동명의가 여전히 유리할까
공시가격 21억원을 반씩 나누면 1인당 10억5천만원이다. 올해는 1인당 9억원을 공제받아 둘이 합쳐 약 69만원이다. 정부안에서 직접 거주하면 1인당 9억원 공제가 유지되고 비율만 70%로 올라 약 81만원이 된다. 단독명의 거주(234만원)보다 여전히 150만원 넘게 적다.
다만 공동명의는 고령자·보유 세액공제를 받지 못한다. 고령이면서 오래 산 단독명의자는 세액공제로 종부세가 크게 줄어 공동명의보다 낮아질 수 있다. 현행 제도에서는 공동명의 부부도 매년 9월 16~30일에 ‘1세대 1주택자 특례’를 신청하면 단독명의처럼 12억원 공제와 세액공제를 받을 수 있다. 올해 신청 기간은 이미 지났으니 내년 9월에 다시 비교해볼 만하다. 비거주로 공동명의를 유지하면 내년에 약 180만원이 늘어나므로, 세를 준 집이라면 명의와 거주 계획을 함께 점검하는 게 좋다.
265만원이면 나눠 낼 수 있다
종부세는 11월 말 고지되고 12월 1일~15일에 낸다. 납부할 세액이 250만원을 넘으면 납부기한이 지난 뒤 6개월 안에 일부를 나눠 낼 수 있다(250만원 초과~500만원 이하는 250만원을 넘는 금액, 500만원 초과는 절반 이하). 30억 아파트 단독명의는 약 265만원이라 15만원가량을 내년 6월까지 미룰 수 있다. 분납은 고지서의 분납 신청란이나 홈택스에서 신청한다.
부부 공동명의로 집을 여러 채 갖고 있다면 계산이 또 달라진다. 공동명의 다주택자가 공제를 잘못 이해해 세금 폭탄을 맞는 경우를 정리한 글도 참고하자.
❓ 자주 묻는 질문
Q. 30억 아파트 보유세는 재산세까지 합치면 얼마인가요?
공시가격 21억원 1주택 기준 재산세(지방교육세·도시지역분 포함)가 약 510만원이다. 종부세 약 265만원을 더하면 올해 보유세는 약 775만원이다. 정부안대로 2027년에 직접 거주하면 약 744만원이 된다.
Q. 시가 30억이면 공시가격이 정확히 21억인가요?
아니다. 공시가격은 단지와 층·향에 따라 다르며 보통 시세의 70% 안팎이다. 정부가 설명할 때 시가 30억원을 공시가격 21억원으로 환산한 것을 그대로 썼다. 내 집 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 확인할 수 있다.
Q. 2027년 개편안은 언제 확정되나요?
9월 1일 국무회의에서 정부안이 확정돼 국회에 제출됐다. 정기국회 심의를 거쳐 보통 12월에 확정되며, 그 과정에서 공제액이나 비율이 바뀔 수 있다.
Q. 공동명의인데 올해 1주택 특례 신청을 못 했어요.
특례 신청은 매년 9월 16~30일이다. 올해는 신청하지 않았다면 1인당 9억원 공제로 과세된다. 30억 아파트라면 공동명의 과세(약 69만원)가 세액공제 없는 단독 특례(약 265만원)보다 유리한 경우가 많다.
Q. 종부세를 분납하면 이자가 붙나요?
납부기한 안에 분납을 신청하면 가산세나 이자 없이 나눠 낼 수 있다. 분납 기한(납부기한 후 6개월)을 넘기면 그때부터 가산세가 붙는다.
※ 이 글은 재정경제부 2026년 세제개편안(8.3. 발표, 9.1. 국무회의 확정 정부안)과 현행 종합부동산세법 기준으로 2026년 10월에 작성했다. 세액은 공시가격 21억원·1세대 1주택을 가정한 단순 계산이며 세무사 운영 계산기로 교차 확인했다. 실제 세액은 국세청 고지서와 홈택스 모의계산으로 확인하길 권한다.
